Bestandsaufnahme und strategische Entwicklung
Die StWB Wohnen GmbH verwaltet für die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter rund 2.100 Wohnungen und für die RAG AG rund 600 Wohnungen im Saarland. Die zu verwaltenden Immobilien liegen – historisch bedingt – an (ehemaligen) Bergwerks- oder Kraftwerksstandorten und damit relativ verstreut in zahlreichen saarländischen Gemeinden.
Zum Zeitpunkt der Gründung der StWB Wohnen GmbH im Oktober 2006 lag die Leerstandsquote der von ihr zu bewirtschaftenden Gebäude der Stiftung mit ca. 2 % auf vergleichsweise niedrigem Niveau.
Das wohnungswirtschaftliche Umfeld hat sich seither tendenziell eher verschlechtert. Die Veränderungen der politischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen wirken unmittelbar auf die Wohnungsmarktentwicklung. Die StWB Wohnen GmbH muss sich diesen Entwicklungen stellen und geeignete Antworten finden
1. Demografische Entwicklung und auslaufender Kohlebergbau an der Saar
Eine große Herausforderung ergibt sich für die StWB Wohnen GmbH aus der demografi schen Entwicklung. Diese ist im Saarland seit langem durch einen ständigen Rückgang der Bevölkerung, zum einen aufgrund der nach wie vor hohen Abwanderungsrate, aber zunehmend auch weil die Zahl der Geburten deutlich niedriger ist als die Zahl der Sterbefälle, gekennzeichnet.
Abnahme der Bevölkerung 2020 gegenüber 2006 in den Landkreisen, im Regionalverband und in der Landeshauptstadt Saarbrücken. Quelle: Statistisches Amt Saarland
Altersaufbau der Bevölkerung im Saarland. Quelle: Statistisches Amt Saarland
Da die Nachfrage nach Wohnraum primär von der Anzahl der nachfragenden Haushalte abhängt, wird ein Teil des Bevölkerungsrückgangs derzeit noch durch die Tendenz hin zu kleineren Haushalten und damit zu tendenziell steigenden Haushaltszahlen und dem Wunsch nach größeren Wohnflächen kompensiert. Langfristig gesehen könnte aber auch das Saarland in Bezug auf die Anzahl der Privathaushalte mit einem gravierenden Rückgang konfrontiert werden.
Dieser allgemeine Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum wird speziell im Bereich der von der StWB Wohnen GmbH verwalteten Immobilien durch die im Jahr 2008 getroffene Entscheidung, den Kohlebergbau an der Saar bis 2012 auslaufen zu lassen, verstärkt. Der andauernde Abbau von Arbeitsplätzen im Kohlebergbau führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnraum aus dem Kreis der Belegschaftsmitglieder der RAG AG kontinuierlich weiter abnimmt. Die geplante Verlagerung von Arbeitsplätzen von der Saar an die Ruhr bringt es mit sich, dass langjährige Mietverhältnisse vorzeitig beendet werden.
Die Bevölkerung im Saarland wird bereits seit Jahren nicht nur immer weniger, sondern auch immer älter. Vieles spricht dafür, dass sich diese Entwicklung in Zukunft möglicherweise noch verstärken könnte.
Die von der StWB Wohnen GmbH im Jahr 2008 durchgeführte Mieterbefragung bestätigte, dass die Mehrzahl der älteren Menschen so lange wie möglich in ihren vorhandenen Wohnungen bleiben und in einer normalen, generationengemischten Nachbarschaft leben möchte. Individuelle und strukturelle Wohnungsanpassungen, Aufbau informeller Hilfesysteme, Kooperationsbeziehungen mit sozialen Dienstleistern, Gründung von Nachbarschaftsvereinen, Zusammenlegung von Wohnungen für gemeinschaftliche Wohnformen und Umbau vorhandener Gebäude zu betreuten Wohnanlagen kennzeichnen das Maßnahmespektrum, das derzeit in der Wohnungswirtschaft zur Bindung älterer Menschen an den Wohnungsbestand diskutiert und realisiert wird.
Die generelle Umsetzung solcher Vorhaben stellt jedoch eine nur schwer zu bewältigende finanzielle Herausforderung dar. Die StWB Wohnen GmbH wird hier die bisherige Politik fortsetzen und praktische Lösungen für den konkreten Einzelfall des jeweiligen Mieters finden, sei es z. B. durch behindertengerechten Umbau von einzelnen Wohnungen, sei es durch individuelle Hilfe bei der Organisation des sozialen Umfeldes.
2. Energetische Sanierung
Die wohl größte strategische Herausforderung für die StWB Wohnen GmbH ist die Fortführung der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes.
Bereits im Dezember 2007 hat das Bundeskabinett das „Integrierte Energie- und Klimaprogramm“ (IEKP) beschlossen. Das Programm umfasst 29 Maßnahmen, die vor allem auf mehr Energieeffizienz und den verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien zielen. Gerade auch im Gebäudebereich, der etwa ein Drittel des Energiebedarfs in Deutschland verursacht und zugleich für erhebliche Kohlenstoffdioxidemissionen sorgt, werden Potenziale zur Energieeinsparung und Emissionsminderung gesehen. Damit rückt auch die Wohnungswirtschaft mit ihrem umfassenden Gebäudebestand ins Visier klimaschützender Gesetzgebung.
Insbesondere die zum 1. Oktober 2009 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung 2009 (ENEV 2009) zwingt die StWB Wohnen GmbH zu hohen Investitionen. Sie enthält die gesetzlichen Mindestanforderungen an die energetische Qualität u. a. für die Modernisierung, den Umbau, Ausbau und die Erweiterung bestehender Gebäude. Daneben regelt die EnEV Mindestanforderungen für Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie die Warmwasserversorgung. Ziel der novellierten Energieeinsparverordnung ist es, den Energiebedarf für Heizung und Warmwasser im Gebäudebereich um etwa 30 Prozent zu senken. Um dieses Ziel zu erreichen wurden u. a. erhöhte Dämmpflichten für Bestandsgebäude eingeführt. So müssen bis zum 31.12.2011 in Altbauten auch die ungedämmten, obersten Geschossdecken über den beheizten Räumen zusätzlich gedämmt werden, auch wenn diese zwar nicht begehbar, jedoch zugänglich sind.
In einem weiteren Schritt sollen laut integriertem Energie- und Klimaprogramm (IEKP) ab 2012 die energetischen Anforderungen nochmals um bis zu 30 Prozent erhöht werden.
Kaum ein von der StWB Wohnen GmbH verwaltetes Gebäude genügt den hohen klimaschützenden Vorgaben der Gesetzgebung.
3. Bestandsaufnahme
Da sowohl die Antworten auf den demografischen Wandel als auch die Energieeinsparungsgesetzgebung erhebliche finanzielle Auswirkungen mit sich bringen und abzusehen war, dass die zur Verfügung stehenden Mittel nicht ausreichen werden, den genannten Herausforderungen flächendeckend zu begegnen, ohne die Mieten in sozial unverträglicher Weise zu erhöhen, beauftragte der Vorstand der Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter die Geschäftsführung der StWBWohnen GmbH 2008 mit einer eingehenden Portfolio-Analyse. Dabei wurden folgende Detailaufgaben definiert:
- Bewertung des technischen Zustands der Immobilien der StWB
- Erhebung der Lagequalität sowie des Vermietungserfolgs zur Ableitung von Normstrategien im Portfolio
- Ableitung von Handlungsszenarien für Notfall-, Regel- und Modernisierungsszenarien als Basis zur Erarbeitung eines mittel- und langfristigen Investitionsprogramms
Projekt EPIQR
In einem ersten Schritt erfolgte eine technische Bestandsaufnahme aller im Eigentum der Stiftung stehenden Immobilien. Um sämtliche Objekte hinsichtlich ihres technischen Zustands einheitlich bewerten zu können, wurde die Software EPIQR eingeführt. Diese erfasst die 50 wichtigsten Gebäudedaten und kategorisiert den Zustand der einzelnen Bauelemente.
Muster eines zusammengefassten Begehungsergebnises. Quelle: Calcon, München
Über eine in der Software hinterlegte Baukostendatenbank ließ sich sodann der Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsstau je Gebäude ermitteln.
Um die erforderlichen Daten zu erheben, erfolgte zusammen mit dem Beratungshaus Calcon aus München eine Begehung sämtlicher Gebäude, die die verschiedenen EPIQR-Elemente in Form von Begehungsbögen bewerteten. Parallel zur Objektbegehung wurden die Zustandsdaten aus den Begehungsbögen in die EPIQR-Datenbank übernommen und die zuvor ermittelten Geometriedaten ergänzt.
Im Anschluss daran wurde der Modernisierungsstau und die notwendige Eingriffstiefe pro Objekt berechnet. Dabei ist der Modernisierungsstau als das Delta zwischen dem tatsächlichen Objektzustand und dem technisch wünschenswerten Optimalzustand definiert.
Anhand der so gewonnenen Daten konnte eine erste Segmentierung des Gebäudebestandes vorgenommen werden, die allerdings lediglich auf dem technischen Zustand der einzelnen Gebäude beruht.
Entwicklung eines Scoring-Modells
Um die einzelnen Immobilien über den technischen Zustand hinaus möglichst detailliert bewerten und miteinander vergleichen zu können, wurde sodann ein Scoring-Modell erarbeitet, anhand dessen der Immobilienbestand hinsichtlich Objektqualität, Lagequalität und Vermietungserfolg analysiert wurde. Bei dem auch als Punktbewertung bezeichneten Verfahren wurden je Immobilie 40 aus Sicht der StWB Wohnen GmbH entscheidungsrelevante Bewertungskriterien zusammengetragen, jeweils mit Punkten (Scores) bewertet und gewichtet, wobei versucht wurde, qualitative Faktoren und subjektive Einschätzungen zu quantifizieren, um sie vergleichbar zu machen.
Die Datengenerierung erfolgte aus verschiedenen Quellen. Die Stamm- und Bewirtschaftungsdaten konnten dem von der StWB Wohnen GmbH verwendeten SAP-System entnommen werden. EPIQR steuerte Angaben zum technischen Gebäudezustand bei. Wichtige Informationen, etwa zu besonderen Ausstattungsmerkmalen der einzelnen Wohnungen, lieferten die langjährigen Mitarbeiter der WOWI Saar, die von der StWB Wohnen GmbH übernommen wurden.
Methodenansatz: Bewertungsschema. Quelle: Calcon, München
Eine weitere Informationsquelle ergab sich aus einer im Bestand der Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter erstmals durchgeführten Mieterbefragung. Den rund 1700 Mietern in den ehemaligen Bergarbeitersiedlungen (ohne Streubesitz) wurde ein von der TU Kaiserslautern mitentwickelter Fragebogen zugesandt. 700 Mieter nahmen an der Befragung teil, was einer erfreulichen Rücklaufquote von 41 % entsprach. Gefragt wurde nach der Sozialstruktur der Mieterschaft, dem Bedarf an Service-Leistungen und etwaigen Umzugsneigungen. Gegenstand des aus insgesamt 37 Fragen bestehenden Katalogs waren aber auch Fragen nach der Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnung und dem Wohnumfeld.
Einschätzung der Wohnung: Mieterzufriedenheit. Quelle: Mieterbefragung durch TU Kaiserslautern
Eine weitere Informationsquelle ergab sich aus einer im Bestand der Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter erstmals durchgeführten Mieterbefragung. Den rund 1700 Mietern in den ehemaligen Bergarbeitersiedlungen (ohne Streubesitz) wurde ein von der TU Kaiserslautern mitentwickelter Fragebogen zugesandt. 700 Mieter nahmen an der Befragung teil, was einer erfreulichen Rücklaufquote von 41 % entsprach. Gefragt wurde nach der Sozialstruktur der Mieterschaft, dem Bedarf an Service-Leistungen und etwaigen Umzugsneigungen. Gegenstand des aus insgesamt 37 Fragen bestehenden Katalogs waren aber auch Fragen nach der Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnung und dem Wohnumfeld.
Demnach bewerteten die Mieter die Qualität ihrer Wohnung und des Wohnumfeldes im Durchschnitt mit Note „befriedigend“, was zeigte, dass auch hier Handlungsbedarf besteht. Die Mieter bemängelten in diesem Sachzusammenhang regelmäßig die tristen Treppenhäuser und die wenig einladenden Außenanlagen. Positiv hervorgehoben wurde hingegen die solide Nachbarschaft und die Tatsache, dass Verstöße gegen die Hausordnung selten sind.
Portfolio-Modell und Ableitung von Normstrategien
Das Ergebnis der Bewertung des Wohnimmobilienbestandes der Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter hinsichtlich Standortqualität, Objektattraktivität und Vermietungserfolg wurde in einem „erweiterten“ zweidimensionalen Portfoliomodell abgebildet.
Durch die Korrelation von derzeitigem Vermietungserfolg und den beeinfl ussbaren Erfolgsfaktoren hinsichtlich der Objektausstattung werden zunächst die Gebäude ohne oder mit möglicherweise mittelfristigem strategischen Investitionsbedarf (latenter Handlungsbedarf) identifiziert. Eine Detailanalyse der vermietungsschwachen Bestände filtert diejenigen Objekte heraus, die aufgrund ihres Standortpotentials eine Verbesserung des Markterfolges über Bestandsinvestitionen erwarten lassen bzw. auch die Bestände, welche keine weiteren investiven Maßnahmen nahelegen.
Die Grafik zeigt eine Immobilie, die aufgrund befriedigender Lage, eher ausreichender Objektqualität und dennoch hohem Vermietungserfolg in den Quadranten II des Portfoliomodells einzuordnen war. Aus dieser Portfolioeinordnung ließ sich die Normstrategie „Entwicklung beobachten! Abwarten bis Vermietungserfolg schlechter wird und dann qualitativ ins Objekt investieren oder sofort investieren wenn man liquide Mittel hat (vorbeugend)“ ableiten.
Ergebnis der Portfolio-Analyse
Die im Zuge der Portfolio-Analyse gewonnenen Ergebnisse machten deutlich, dass vor dem Hintergrund der begrenzten Finanzmittel nicht alle Immobilien am Kapitalbedarf gleichermaßen beteiligt werden können. Klar wurde vielmehr, dass eine Konzentration der Investitionen auf die im Sinne des Stiftungszwecks langfristig im Portfolio zu haltenden Objekte stattfinden muss. Dazu waren folgende Vorarbeiten erforderlich:
- Identifikation des Privatisierungs- und Verkaufspotenzials (Streubesitz, kleinteilige Siedlungen, Objekte mit besonders hohem Sanierungsbedarf usw.)
- Ermittlung des verbleibenden Instandsetzungs-und Modernisierungsbedarfs in Abhängigkeit der zu definierenden Zielgruppen / Mietersegmente und Standorte
Mit der Erarbeitung eines Vorschlags für die Konzentration der Investitionen auf die im Sinne des Portfoliomanagement und Normstrategie. Quelle: Calcon, München Stiftungszwecks langfristig im Portfolio zu haltenden Objekte wurde mit der Convisa GmbH eine immobilienwirtschaftliche Unternehmensberatung beauftragt. Diese segmentierte den zu betrachtenden Wohnungsbestand und analysierte ihn in zwei Arbeitsschritten.
Der erste Arbeitsschritt lieferte eine Priorisierung auf Basis von non-monetären Restriktionen. Mit Hilfe von Analysesteckbriefen wurden die Wohngebäude hinsichtlich Zukunftsfähigkeit, Zielgruppe und Qualitätsansprüchen (Ausstattungs-/Modernisierungslevel, Zustand, Lage, Leerstand, Fluktuation, Konkurrenzsituation usw.) charakterisiert. Die Steckbriefe wurden auf der Grundlage einer Objektbegehung und zahlreichen Gesprächen mit Mietern und Hausmeistern entwickelt. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse wurden in einem 2-tägigen Workshop mit allen Wohnungsverwaltern der StWB Wohnen GmbH verifiziert.
Auszug aus einem Analysesteckbrief. Quelle; Convisa GmbH, Hannover
In einem zweiten Arbeitsschritt wurden die Untersuchungsergebnisse in einen kaufmännischen Zusammenhang (Ergebnisrechnung) überführt. Dabei wurde die Entwicklung der Wohnungsbestände in einzelnen Varianten über einen 10-Jahreszeitraum betriebswirtschaftlich und liquiditätsmäßig betrachtet. Sodann erfolgte auf Basis der Analysesteckbriefe und der Ergebnisrechnungen eine Definition und Darstellung der monetären Auswirkungen in Form von drei Szenarien:
- Beibehaltung des kompletten Siedlungsbestands
- Moderater Verkauf, insbesondere von unrentablen Objekten
- Konzentration auf einen Kernbestand
Dass der komplette Wohnungsbestand vor dem Hintergrund der eingangs skizzierten finanziellen Herausforderungen auf Dauer nicht erfolgreich bewirtschaftet werden könne, überraschte nicht. Szenario 1 schied damit als zukünftige Unternehmensstrategie aus. Gleiches galt für Szenario 3. Insbesondere gesellschaftspolitische und stiftungsrechtliche Gesichtspunkte sprachen gegen einen Verkauf ganzer Wohnsiedlungen.
Vorstand und Beirat der Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter sprachen sich vielmehr für ein modifiziertes Szenario 2 aus: Unrentable Immobilien sind zu veräußern bei gleichzeitiger Optimierung der Bewirtschaftungsleistung im verbleibenden Wohnungsbestand.
In den letzten sechs Monaten konnten bereits einige ausgewählte Immobilien veräußert werden. Ein Mieterprivatisierungsprogramm ist angelaufen. Parallel dazu überprüfen die Mitarbeiter der StWB Wohnen GmbH fortlaufend das vorhandene Portfolio und dessen Bewertung, um daraus die strategischen Vorgaben in Bezug auf Zielgruppen, Wohnungsstandard, Wohnumfeld, Energieeffizienz, Ertrag und Ziele festzulegen. Ferner wurden zahlreiche Verbesserungsvorschläge im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung umgesetzt.
Vorstand und Beirat der StWB wie auch die Geschäftsleitung der StWB Wohnen GmbH sind sich sicher, dass durch die eingeleiteten Maßnahmen auch zukünftig der Stiftungszweck dauerhaft erfüllt werden kann.