Grundsteuer
Für jeden Grundstücksbesitz erhebt das Finanzamt Steuern. Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer z. B. für Grundstücke mit Wohngebäuden werden drei Größen herangezogen:
Der Einheitswert
Grundlagen für die Berechnung des Einheitswerts sind u. a.: die Quadratmeteranzahl der Wohn- oder Nutzfläche, Bauart, Baujahr, bauliche Ausstattung und Förderungsart (öffentliche Mittel oder freie Finanzierung). Ausschlaggebend für den Einheitswert ist insbesondere die Nutzung der Objekte. Im „Einheitswertbescheid“ des Finanzamtes sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel getrennt ausgewiesen. Die Grundsteuerumlage ist für Wohnungen und Gewerbe unterschiedlich. Einheitswertveränderungen können sich nach Modernisierungsmaßnahmen wie z. B. Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungsoder Warmwasseranlagen u.Ä. ergeben.
Die Steuermesszahl
Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid, der die Basis für die Berechnung der Steuer bildet. Die Grundsteuermesszahl beträgt:
- bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts
- bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille
- bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille
Der Grundsteuerhebesatz
Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. In den saarländischen Gemeinden gelten zurzeit für Grundstücke mit Wohngebäuden zwischen 290 und 430 % des Grundsteuermessbetrags. Da die Grundsteuer für Gewerbe höher als für Wohnraum ist, wird bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeflächen entfällt, von der Grundsteuer für die Wohnflächen getrennt. Auf Basis des Einheitswertes wird mittels der Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Multipliziert mit dem Hebesatz ergibt er die anfallende Grundsteuer.
Die Grundsteuer wird auf die Mieter anteilig nach Quadratmeter umgelegt.
Kosten der Wasserversorgung
Bei der Abrechnung der Position „Kosten der Wasserversorgung“ wird für alle Mieter eine Abrechnung des Wasserverbrauchs erstellt. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören nicht nur die Kosten des Wasserverbrauchs, sondern auch die Kosten des Verrechnungsentgelts für die Zähler der Wasserwerke je nach Größe, die Mietgebühren der Kaltwasserzähler in der Wohnung, die Abrechnungsgebühren für den Messdienst und bei Vorhandensein einer Druckerhöhungsanlage die Wartungs- und Stromkosten.
Maßgeblich für den Wasserverbrauch und damit die aufzuteilenden Kosten ist der Hauptwasserzähler des Wasserversorgers. Sollten nicht alle Wohnung der Wirtschaftseinheit über Wohnungswasserzähler verfügen, werden die Wasserkosten nach der Anzahl der Personen verteilt. Um eine höhere Gerechtigkeit bei der Verteilung der Wasserkosten zu erreichen, bauen wir nach und nach Wasserzähler in die einzelnen Wohnungen ein.
Spartipp:
Kosten der Entwässerung
Für die Kosten der Entwässerung (Abwasser) gelten im wesentlichen die gleichen Schwerpunkte wie bei den Kosten der Wasserversorgung. Sie werden durch die örtlich zuständigen Wasserversorger erhoben und nach dem jeweiligen Anteil des individuellen Wasserverbrauchs an den Gesamtkosten bzw. nach der Anzahl der in der Wirtschaftseinheit lebenden Personen berechnet. Gleiches gilt für die Abwasserkosten.
Zu den Kosten der Entwässerung zählen auch die Kosten für das Niederschlagswasser / Oberflächenwasser. Die Umlage erfolgt nach der Anzahl der Wohneinheiten.
Die Erhebung und Abrechnung der Kanalbenutzungs- und Entwässerungsgebühren erfolgt auf der Grundlage der Satzung für die Abwasserbeseitigung der jeweiligen Gemeinde.
Für die Berechnung des Niederschlagswassers werden die bebauten und befestigten sowie teilbefestigten Grundstücksflächen zugrunde gelegt, von denen Niederschlagswasser in die öffentlichen Abwasseranlagen abgeleitet wird.
Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung
Grundlage zur Verteilung dieser Kosten ist die Heizkostenverordnung. Umlagefähig sind gemäß § 7 Heizkostenverordnung folgende Kosten:
- Lieferung und Verbrauch von Brennstoffen
- Betriebsstrom
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
- regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschl. der Einstellung durch einen Fachmann
- Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
- Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
- Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschl. der Berechnung und Aufteilung
- Vor Erstellung der Abrechnung müssen die Verbrauchsdaten der einzelnen Verbrauchsmessgeräte (Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler) aller Mieter eines Hauses zum Ende des Abrechnungszeitraumes ermittelt werden. Die StWB Wohnen GmbH hat dafür Messdienste beauftragt.
Für Mieter einer Wohnanlage mit zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgung muss vor der Verteilung der Gesamtheizkosten zunächst der Brennstoffverbrauch für die Wassererwärmung berechnet werden. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des § 9 (2) der Heizkostenverordnung nach einer speziellen Formel.
Gegenstand der Heizkostenabrechnung sind:
- die Kosten für den Wärmeverbrauch der Heizung und
- die Kosten für den Aufwand zur Erwärmung des warmen Wassers.
Die Menge des erwärmten Wassers laut Warmwasserzähler wird mit der Menge des kalten Wassers laut Kaltwasserzähler als Gesamtmenge in den „Kosten der Wasserversorgung” ausgewiesen.
Aus der Summe der Heizkosten und der Summe der Warmwasserkosten werden jeweils zwei Kostenblöcke gebildet:
- Der Grundkostenanteil kann gemäß Heizkostenverordnung zwischen 30 und 50 % festgelegt werden. Da diese Kosten unabhängig von ihrem individuellen Verbrauch entstehen, erfolgt die Verteilung nach der Wohnfläche. Dieser Kostenfaktor wird durch Ihr Heizverhalten nicht beeinflusst.
- Der restliche Prozentanteil, also 50 bis 70 %, bildet dann den Verbrauchskostenanteil.
Zur Erfassung des Heizungsverbrauchs Ihrer Wohnung werden Heizkostenverteiler verwendet. Hierbei ist zu beachten, dass Heizkostenverteiler keine Messgeräte im klassischen Sinne sind, die ein Messergebnis in physikalischen Einheiten wie z. B. m³ oder kWh liefern. Heizkostenverteiler sind seit Jahrzehnten bewährte und zugelassene Geräte zur Erfassung von Verbrauchsanteilen. Sie wurden technisch immer weiterentwickelt und sind eine preiswerte Möglichkeit zur Ermittlung von Verbrauchsanteilen als Basis für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung. Die Heizkostenverteiler registrieren Wärme am Heizkörper und zeigen einen Messwert in „Einheiten“ an.
Heizkostenverteilerarten
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip (V-HKV)
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip gibt es zwei Skalensysteme (Produkt- und Einheitsskala). In StWB-Wohnungen, die mit dieser HKV-art ausgestattet sind, sind generell Messgeräte mit der sogenannten Einheitsskala vorhanden. D. h., jeder Heizkostenverteiler hat die gleiche Skala. Die Ablesewerte werden mit den individuell für jeden Heizkörper festgelegten Bewertungsfaktoren multipliziert. Der Bewertungsfaktor ist von der Heizleistung des Heizkörpers, dem Heizkörpertyp und der Montageart abhängig. Er ist auf dem Ablesebeleg ausgedruckt. Die Summe der so ermittelten Werte finden Sie als Verbrauchseinheiten in Ihrer Abrechnung wieder.
elektronische Heizkostenverteiler (E-HKV)
Elektronische Heizkostenverteiler erfassen mit Fühlern die Temperatur von Heizkörpern präziser, schneller und feiner abgestuft als es mit klassischen Verdunstern möglich ist. Ein Mikro-Chip modernster Bauart rechnet blitzschnell mit den erfassten Verbrauchswerten und berücksichtigt auch feinste Temperaturunterschiede, die sich aus der Differenz zwischen den vom Fühler ermittelten Werten und einem programmierten Festwert Raumlufttemperatur ergeben. Er wandelt diese Werte um in ablesbare Anzeigewerte. Je höher die Wärmeabgabe des Heizkörpers ist, desto stärker verändern sich die angezeigten Verbrauchswerte. E-HKV der neuesten Generation zeichnen sich aufgrund der technischen Weiterentwicklung dadurch aus, dass sie unempfindlich gegenüber anderen Wärmequellen der Wohnung sind und fast ausschließlich auf die Wärmeabgabe des Heizkörpers reagieren. Beide Heizkostenverteilerarten sind für die Verbrauchserfassung geeignet und zugelassen.
Verbrauchsvergleich
Bei Heizkostenverteilern ist es nicht möglich, gleich nach der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind. Die Ablesewerte bilden den Maßstab für die Verteilung der für das Abrechnungsjahr angefallenen Gesamtkosten auf die beteiligten Wohnungen. Die Lieferkosten sind u. a. vom Verbrauchsverhalten, von den Brennstoffpreisen und von den Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr abhängig. Die Verbrauchseinheiten können von Jahr zu Jahr, trotz gleichem Brennstoffverbrauch, schwanken. Erst nach der Auswertung aller Ableseergebnisse mit Aufteilung der Gesamtkosten steht der Kostenanteil einer Wohnung fest.
Schätzungen
Nach § 9 a der Heizkostenverordnung muss der Verbrauch einer Wohnung (Nutzeinheit) geschätzt werden, wenn eine Ablesung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich war. Nach zwei vergeblichen Ableseversuchen ist eine Schätzung des Verbrauchs entweder nach vergleichbaren Räumen, dem prozentualen Vorjahresanteil oder der Gradtagszahlenmethode zulässig. Schätzungen können durchaus zum Nachteil für den Mieter führen, da nicht das tatsächliche Heizverhalten festgestellt werden kann. Besteht darüber hinaus bei Verdunstungsheizkostenverteilern keine Möglichkeit, die Geräte mit neuen Ampullen wieder funktionsbereit zu machen, muss bei Verdunstungsheizkostenverteilern auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden. Sie sollten deshalb zum Ablesetermin den Zugang zu Ihrer Wohnung unbedingt sicherstellen.
Bei der Gradtagszahlenmethode werden langfristige Erfahrungswerte für den anteiligen Verbrauch in den einzelnen Monaten am Gesamtverbrauch zugrunde gelegt. Eine Aufstellung der Wärmeverbrauchsanteile in Prozent, abgeleitet aus Gradtagszahlen, ist in VDI 2067 Blatt 1, Ausgabe 1. 1983, Tabelle 22, enthalten.
Spartipp:
Kosten der Straßenreinigung und Winterdienst
Umlagefähig sind die von der Gemeinde erhobenen Straßenreinigungsgebühren. Hat die Gemeinde den Eigentümern der anliegenden Grundstücke die Durchführung der Straßenreinigung übertragen und führt der Eigentümer die Reinigung selbst aus, kann er eine angemessene Vergütung für den Zeitaufwand verlangen. Beauftragt der Eigentümer ein Unternehmen, sind dessen Kosten umlagefähig.
Zur Straßenreinigung gehört auch der Winterdienst, d.h. die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Glätte. Die Kosten für das Streugut (Split oder Salz) sind ebenfalls umlagefähig.
Kosten der Müllbeseitigung
Die StWB erhält von dem kommunalen Abfallentsorgungsbetrieb einen Gebührenbescheid. Grundlage für die Gebührenerhebung für die regelmäßige Abfuhr von Restabfall und Bioabfall sind die Anzahl, Art und Größe der aufgestellten Abfallbehälter sowie die Häufigkeit der Abfuhr. Die Berechnung der Kosten für die Müllabfuhr erfolgt entsprechend der geltenden Abfallgebührensatzung der Kommune und ist durch die StWB nicht verhandelbar.
Spartipp:
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten für Reinigung der Flure, Keller und Dachböden, wenn sie von einer Fremdfirma ausgeführt werden, sind als umlagefähige Kosten unter dieser Position zu finden. Die StWB Wohnen GmbH veranlasst die Reinigung nur für komplette Eingänge und legt die Hausreinigungskosten je Eingang mit dem Verteilerschlüssel „Wohnung“ um.
Spartipp:
Kosten für Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig, wenn sie wiederkehrend stattfindet (regelmäßige Vorsorgemaßnahmen zur Prophylaxe gegen Ungeziefer.)
Spartipp:
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Gartenpflege beinhalten Kosten für die Pflege der Bäume, des Wohngrüns, Baum- und Gehölzschnitt, das Anfahren und Verteilen von Muttererde, das Abfahren von Rasen- und Gehölzschnitt und die Kompostierung, die Pflege von Spielplätzen und das Erneuern des Sandes.
Spartipp:
Kosten der Beleuchtung
Die Kosten der Beleuchtung umfassen alle Stromkosten, die für die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume wie Hauseingangsbereiche, Flure, Treppen, Keller u. Bodenräume angefallen sind. Kosten der Beleuchtung sind auch die Stromkosten für die Beleuchtung der Zuwege, sofern die Leuchten auf StWB-Gelände stehen.
Spartipp:
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Schornsteinreinigung und CO-Messung werden entsprechend der Rechnung des Schornsteinfegers, der diese nach dem Schornsteinfegergesetz und der Kehr- und Überprüfungsordnung erstellt, umgelegt. Die Durchführung der CO-Messung ist wegen der Geruchlosigkeit des giftigen Kohlenmonoxyds zur Abwehr von Gefahr für Leben und Gesundheit vorgeschrieben. Sie ist eine öffentliche Last des Grundstücks.
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist vom Gesetz vorgeschrieben. Die Gebäudeversicherung beinhaltet hauptsächlich die Versicherung gegen Gebäudeschäden durch Feuer, Sturm und Wasser. Die Haftpflichtversicherung tritt dann in Kraft, wenn Mieter oder Dritte einen Schaden durch die Beschaffenheit des Gebäudes erleiden.
Kosten für den Hauswart
In den Wohnanlagen der StWB bzw. in den von der StWB verwalteten Wohnanlagen der RAG AG arbeiten Hausmeister, die bei Dienstleistungsfirmen angestellt, aber im Auftrage der StWB tätig sind. Mit Dienstleistungsfirmen bestehen Verträge, in denen der Leistungsumfang für die Hausmeistertätigkeit und die Entgelte dafür vereinbart sind. Alle Hausmeister werden durch die technischen Angestellten der StWB angeleitet und kontrolliert.
Kosten für Verwaltung oder Instandhaltung werden nicht umgelegt!
Die Arbeitsaufgaben und der Leistungsumfang sind – bis auf wenige Ausnahmen - für alle Hausmeister gleich.
Für diese Tätigkeiten Ihres Hausmeisters zahlen Sie Betriebskosten:
- Wartung und Reinigung der Müllabwurfanlage und des Sammelraumes bzw. der Müllbehälterstandflächen
- Sicherung der Entsorgung von Sperrmüll
- Funktionskontrolle in festgelegten oder gesetzlich vorgeschriebenen Intervallen bei allen haustechnischen Anlagen: Wasser- und Stromversorgung, Beleuchtung, Schließanlage, Kabelanlage usw., außerdem Ausführung kleinerer Wartungsarbeiten
- Wartung der Heizstation: Kontrolle von Heizkurve und Funktionalität der Pumpen, Absperrschieber usw.
- Wartung der Treppenhausbeleuchtung
- Gewährleistung bzw. Veranlassung von Sicherungsmaßnahmen, wie Freihalten von Fluchtwegen
- Kontrolle und Funktionssicherung der Brandschutzeinrichtungen
- Veranlassung der Sicherung von Gebäuden und Gebäudeeinrichtungen bei Sturmgefahr und anderen äußeren Einwirkungen
- Reinigung aller technischen Räume und der Kellergänge
Spartipp:
Kosten für Antenne bzw. Breitbandkabel
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage.
Nicht umlagefähig sind die Kosten von Reparaturen und der Austausch von Teilen an der Antenne oder dem Verstärker.
Probleme bei der Umlage ergeben sich, wenn die Gemeinschaftsantenne nach der Umstellung auf Breitbandkabel nicht mehr von allen Mietern genutzt wird. Solange der Antennenanschluss in den Wohnungen mit Breitbandkabel nicht entfernt wurde, haben auch diese Mieter weiter die Kosten für die Antenne zu tragen. Ist der Anschluss entfernt und verkleinert sich die Zahl der Antennennutzer, können die Kosten auch nur auf diese Mieter umgelegt werden, so dass sich deren Anteil an den Kosten vergrößert.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Antenne nach einem Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu entfernen.
Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
Neben dem Betriebsstrom und den Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft durch einen Fachmann, gehören auch die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse zu den umlagefähigen Kosten.
Bei den Grundgebühren hat sich mittlerweile durch den Verkauf der Kabelnetze durch die Telekom ein wahrer Gebührendschungel entwickelt. Je nach Betreiber und Region gibt es Basisprogrammpakete und so genannte Premiumpakete mit zum Teil erheblichen Kostenunterschieden. Hat der Mieter einen privaten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber abgeschlossen, werden die Grundgebühren direkt mit diesem abgerechnet. Der Vermieter kann dann nur noch die Kosten für die hauseigene Verteileranlage über die Betriebskosten abrechnen. Hat der Vermieter den Vertrag abgeschlossen, kann er auch die Rechnung gestellten Grundgebühren umlegen. Seiner Bereitstellungsverpflichtung für das Kabelfernsehen kann er sich nicht dadurch entledigen, dass er den Betreibervertrag kündigt und den Mieter auffordert, für die Zukunft selbst einen Vertrag mit dem Anbieter abzuschließen.