Erläuterungen zu den wichtigsten Begriffen der Betriebskostenabrechnung
Seite 1 der Betriebskostenabrechnung (Muster)
Seite 2 der Betriebskostenabrechnung (Muster)
4. Erstellung der Heizkostenabrechnung
5. Bemessungen/Gesamtbemessungen
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10 a. Gesamtkosten Wärmeversorgung
10 b. Aufteilung: Summe Wärmeversorgung
Seite 4 der Betriebskostenabrechnung (Muster)
10 e. Aufteilung: Summe Heizkosten
10 f. Aufteilung: Summe Warmwasser
Seite 5 der Betriebskostenabrechnung (Muster)
11 b. Berechnung Ihres Anteils
Weitere Informationen
Für den hier genannten Zeitraum erstellt die StWB Wohnen GmbH die Abrechnung für die gesamte Liegenschaft.
Diese Angabe ist wichtig, wenn Sie innerhalb des Abrechnungszeitraumes ein -oder ausgezogen sind. Ihr Abrechnungszeitraum kann dann entsprechend kürzer sein als der Gesamt-Abrechnungszeitraum. Dies wird bei der Abrechnung berücksichtigt.
Hier sehen Sie auf einen Blick alle angefallenen Kosten für Betriebs- und Heizkosten und die Höhe Ihrer Sollvorauszahlungen. Sie erkennen auf einen Blick ob Sie eine Nachzahlung leisten müssen oder über ein Guthaben verfügen.
4. Erstellung der Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung wurde von der Firma bautec Energiemanagement GmbH im Auftrage der StWB Wohnen GmbH durchgeführt.
5. Bemessungen/Gesamtbemessungen
Hier erfahren Sie zum einen, wie die Kosten umgelegt werden z.B. nach der Hauptnutzfläche (entspricht ihrer Wohnfläche) in m², Anzahl Mieteinheiten, Verbrauch Gesamtwasser (entspricht Verbrauch Kaltwasser und Warmwasser) in m³, Warmwasserverbrauch in m³ oder Verbrauch Einheiten bzw. Striche für Heizung. Zum anderen ersehen Sie hier die Gesamteinheiten der Liegenschaft.
Hier erfahren Sie, welche Einheiten von den Gesamteinheiten der Liegenschaft auf Ihre Wohnung entfallen.
Hier sind die Verbrauchswerte aller Zähler Ihrer Wohnung aufgelistet. Ihr Verbrauch entspricht bei Heizkostenverteilern in der Regel dem Ablesewert zum Ende der Abrechnungsperiode (in diesem Beispiel zum 31.12.2008), es sei denn, Sie sind erst im laufenden Abrechnungszeitraum neu eingezogen. Dann wird der Verbrauch ermittelt wie bei den Wasserzählern, indem der Ablesewert zum Einzugsdatum vom Ablesewert zum Ende der Abrechnungsperiode abgezogen wird.
Hier sind der Brennstoffverbrauch und die Kosten aufgeführt.
Wenn die Heizungsversorgung und Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage erfolgt, werden die für die Heizung und Warmwasser einheitlich entstandenen Kosten gem. Heizkostenkostenverordnung § 9 Absatz 2 aufgeteilt in einen Anteil Heizungskosten und einen Anteil Warmwasserkosten. Die Anteile errechnen sich gemäß der hier abgebildeten Formel.
In den folgenden Zeilen wird die Berechnung Ihrer warmen Betriebskosten schrittweise dargestellt.
10 a. Gesamtkosten Wärmeversorgung
In dieser Spalte sind alle Kosten aufgelistet, die für den Bereich Heizung und Warmwasser angefallen sind z.B. Kosten der Brennstofflieferung.
10 b. Aufteilung: Summe Wärmeversorgung
An dieser Stelle wird gemäß der Brennstoffformel der Kostenanteil ermittelt der auf das Warmwasser und auf die Heizung entfällt. Die Formel zur Errechnung der Anteile Warmwasser und Heizung können Sie den Erläuterungen zum Punkt 9 entnehmen.
An dieser Stelle werden die Kosten, die für die Heizung angefallen sind, dargestellt. Sofern Kosten angefallen sind, die sich direkt den Heizungskosten zuordnen lassen, wie zum Beispiel Miete Heizkostenverteiler, werden diese an dieser Stelle mit aufgeführt.
An dieser Stelle werden die Kosten, die für die Erwärmung des Warmwassers angefallen sind, dargestellt. Sofern Kosten angefallen sind, die sich direkt den Warmwasserkosten zuordnen lassen, wie zum Beispiel Miete Warmwasserzähler, werden sie an dieser Stelle mit aufgeführt.
10 e. Aufteilung: Summe Heizkosten
Die für die Heizung angefallenen Kosten werden an dieser Stelle gemäß der mit Ihnen vereinbarten Regel nach einem Verbrauchsanteil und einem Grundanteil aufgeteilt. In diesem Beispiel werden 70 % der Kosten für die Heizung nach Verbrauch und 30 % der Kosten nach Grundanteil d.h. nach Quadratmeter verteilt.
10 f. Aufteilung: Summe Warmwasser
Die für das Warmwasser angefallenen Kosten werden an dieser Stelle gemäß der mit Ihnen vereinbarten Regel nach einem Verbrauchsanteil und einem Grundanteil aufgeteilt. In diesem Beispiel werden 70 % der Kosten für das Warmwasser nach Verbrauch und 30 % der Kosten nach Grundanteil d.h. nach Quadratmeter verteilt.
Zusammenfassende Darstellung Ihrer Kostenanteile an allen Betriebskosten.
In dieser Spalte sind alle Kosten aufgelistet, die für die gesamte Liegenschaft angefallen sind. Diese Gesamtkosten werden gemäß den vereinbarten Regeln auf die einzelnen Mieter verteilt.
11 b. Berechnung Ihres Anteils
In dieser Spalte sehen Sie, nach welchem Maßstab die Kosten umgelegt werden, z.B. Gesamtwasserverbrauch in m³, Anzahl Mieteinheiten oder Verbrauch Einheiten/Striche bei Heizungen. Zunächst ist der Gesamtverbrauch der Liegenschaft dargestellt und danach Ihr persönlicher Anteil.
Aus den angefallenen Kosten geteilt durch den Gesamtverbrauch der Liegenschaft multipliziert mit Ihrem persönlichen Anteil ergibt sich Ihr Kostenanteil an den Gesamtkosten.
Bei den Heizkosten werden die Kosten gemäß der unter Punkt 10f und 10e erläuterten Regeln auf einen Verbrauchs- und einen Grundanteil verteilt.
Grundlagen für die Berechnung des Einheitswerts sind u. a.: die Quadratmeteranzahl der Wohn- oder Nutzfläche, Bauart, Baujahr, bauliche Ausstattung und Förderungsart (öffentliche Mittel oder freie Finanzierung). Ausschlaggebend für den Einheitswert ist insbesondere die Nutzung der Objekte. Im „Einheitswertbescheid“ des Finanzamtes sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel getrennt ausgewiesen. Die Grundsteuerumlage ist für Wohnungen und Gewerbe unterschiedlich. Einheitswertveränderungen können sich nach Modernisierungsmaßnahmen wie z. B. Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungsoder Warmwasseranlagen u.Ä. ergeben.
Die Energieeinsparverordnung löste die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) ab und fasste sie zusammen. Ihre erste Fassung trat am 1. Februar 2002 in Kraft, die zweite Fassung (EnEV 2004) 2004. Zur Umsetzung der EG-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden(2002/91/EG)[1] wurde eine Neufassung erstellt, die seit dem 1. Oktober 2007 gültig ist. Quelle: Wikipedia
Varianten: Energieeinparverordnung
Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. In den saarländischen Gemeinden gelten zurzeit für Grundstücke mit Wohngebäuden zwischen 290 und 430 % des Grundsteuermessbetrags. Da die Grundsteuer für Gewerbe höher als für Wohnraum ist, wird bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeflächen entfällt, von der Grundsteuer für die Wohnflächen getrennt.
Für jeden Grundstücksbesitz erhebt das Finanzamt Steuern. Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der rundsteuer z. B. für Grundstücke mit Wohngebäuden werden drei Größen herangezogen:
- der Einheitswert
- die Steuermesszahl
- der Grundsteuerhebesatz
Auf Basis des Einheitswertes wird mittels der Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Multipliziert mit dem Hebesatz ergibt er die anfallende Grundsteuer.
Die Grundsteuer wird auf die Mieter anteilig nach Quadratmeter umgelegt.
Varianten: Grundsteuern
Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid, der die Basis für die Berechnung der Steuer bildet. Die Grundsteuermesszahl beträgt:
- bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts
- bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille
- bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille