AG Köln: Umlegbare Betriebskosten für Überprüfung Gasleitung?
Regelmäßige Überprüfung der Gasleitung: Kosten umlegbar bei zweijährigem Turnus!
1. Im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen sind Kosten für die Überprüfung der Dichtheit von Gasleitungen auf den Mieter umlegbar.
2. Dies gilt zumindest bei einem Turnus von zwei Jahren.
3. Umlagefähig sind dabei sowohl Kosten für die bloße Sichtprüfung als auch für eine Dichtigkeitsprüfung.
4. Die Kosten sind jedoch nur dann umlegbar, wenn der Vermieter bei Bestreiten der Wirtschaftlichkeit konkret die Arbeiten und die angefallenen Arbeitsstunden nachweisen kann.
AG Köln, Urteil vom 17.04.2014 - 222 C 24/13
Sachverhalt
Der Vermieter führte eine Sichtprüfung der im Haus befindlichen Gasleitungen durch und legte die hierfür angefallenen Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter um. In der Abrechnung wurden die Arbeiten mit "Gasleitungsprüfung" bezeichnet. Dabei erfolgte die Überprüfung alle zwei Jahre. Mit der Klage verfolgt der Vermieter nunmehr die Erstattung der entsprechenden Kosten. Der Mieter wendet gegen die Umlagefähigkeit ein, dass die Arbeiten nicht konkret genug in der Abrechnung bezeichnet worden seien. So sei nicht eindeutig zu erkennen, ob eine Sichtprüfung vorgenommen worden sei oder eine umfangreiche Dichtigkeitsprüfung. Zudem sei die Überprüfung in unverhältnismäßig kurzen Intervallen geschehen. Für die Überprüfung von Gasleitungen sehe die TRGI 2008 einen Turnus von zwölf Jahren vor, so dass eine Umlegbarkeit der Prüfungskosten nur in diesem Zeitintervall gegeben sei. Zumindest sei die Umlage unwirtschaftlich, da der Vermieter die Sichtprüfung hätte selbst vornehmen können und ein Angebot einer anderen Fachfirma in etwa hälftige Kosten für die Durchführung der Sichtkontrolle ausweise. Dies ist vom Vermieter pauschal bestritten worden.
Entscheidung
Die Kosten für die Sichtungsprüfung der Gasleitungen sind umlegbar. Es handelt sich um Kosten der Wartung der Gasetagenheizung, die auch hinreichend genau in der Abrechnung bezeichnet sind. Welche Art der Prüfung genau durchgeführt worden ist, muss im Rahmen der Abrechnung nicht mitgeteilt werden. Auch der zweijährige Turnus ist nicht zu beanstanden, da die Regelung in TRGI 2008 nur eine Mindestanforderung darstellt. Auch konnte sich der Vermieter trotz der Einfachheit der bloßen Sichtprüfung eines Fachbetriebs bedienen. Die Kosten sind jedoch nur in Höhe des vom Mieter vorgelegten Kostenvoranschlags einer Drittfirma umlagefähig. Diese beliefen sich auf etwa die Hälfte der abgerechneten Kosten. Der Vermieter hätte auf das qualifizierte Bestreiten der Höhe der Kosten in Gestalt der Vorlage eines Vergleichangebots die Angemessenheit der angefallenen Kosten darlegen müssen. Dies hätte durch Auflistung der Arbeiten und der Arbeitsstunden erfolgen müssen. Da dies nicht geschehen ist, sind nur die Kosten des Vergleichangebots umlegbar.